BORDEREAU des PIECES
Plan Local d’Urbanisme (PLU)
0. Délibérations
0.1. conseil municipal du 24 février 2017 ((Validation du PADD))
0.2. conseil municipal du 11 mai 2018 (Arrêt du PLU)
0.3. Arrêté 18-035 bis du 27 août 2018 (prescription de l’enquête publique)
1. Rapport de présentation & résumé non technique
1.1. Rapport de présentation (téléchargé sur mon-partage.fr)
1.2. Résumé non technique
2a. Projet d’Aménagement et de Développement Durables (PADD)
2b. Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)
4. Règlement (pièces graphiques)
4.1. Plan de zonage – Plan d’ensemble au 1/7000°
4.2. Plan de zonage -Plan du village au 1/2500°
5.1. Liste des Servitudes d’Utilité Publique
5.2. Eléments relatifs au réseau d’Eau Potable
5.3. Eléments relatifs au réseau d’Assainissement
5.4. Eléments relatifs au dispositif d’élimination des Déchets
6. Annexes (pièces graphiques)
6.1. Plan des servitudes d’utilité publique
6.2. Plan du réseau d’eau potable (téléchargé sur mon-partage.fr)
6.3. Plan du réseau d’assainissement
6.4. Règlementation des boisements (téléchargé sur mon-partage.fr)
6.5. Zonage d’assainissement
7. Plan de prévention des Risques Inondation
8. Avis des Personnes Publiques consultées (téléchargé sur mon-partage.fr)
Zonage d’assainissement
1.1. Capca : annexe zonage d’assainissement
1.2. Capca : carte zonage d’assainissement (téléchargé sur mon-partage.fr)
1.3. Délibération du conseil communautaire du 11 juillet 2018 : Validation du zonage d’assainissement de Gluiras
1.4. Décision de la mission environnementale
Observations au cours de l’enquête
Le 18/09/2018 Sylvie Frachon a écrit :
Le 26/09/2018 à 11h43, Yves De Saedeleer a écrit :
Yves De Saedeleer
Il est préconisé de : “Renforcer la continuité arborée qui traverse les zones UB et NL du Nord au Sud par la plantation d’essences arborées et arbustives locales à feuilles caduques (Châtaignier, Chêne pubescent, Aubépine, Erable champêtre, Noisetier, Sorbiers des oiseleurs, Rosier des chiens, etc.), de sorte à créer une haie dense et continue (en dehors des voies).”
S’ensuit une carte schématisant les-dits corridors en vert fluo :
Bien qu’évoquant un axe nord/sud, le schéma recrée un axe est/ouest. Je voudrais vous informer de ma plus vive opposition à la reconstitution de ce couloir végétal (cerclée de rouge sur la carte) aux motifs suivants :
- 1. Le respect des personnes vivant dans les habitations construites en bordure de route.
Nous ne voulons pas perdre la vue merveilleuse sur le Vercors et les monts d’Ardèche qui nous font face.
Les végétaux préconisés sont des arbres qui atteignent une hauteur comprise entre 20 et 30m (Châtaignier, Chêne pubescent) ou entre 10 et 15m (Aubépine, Sorbier des oiseleurs, Erable champêtre). Notre construction est limitée à une hauteur de 8m et nous ne voulons pas nous sentir enfermés derrière un mur végétal !- 2. La sécurité incendie.
La route D264 passant devant chez nous mesure 6m de large. Les Chênes et Châtaigniers ont un diamètre de 15m. Notre maison est à ossature bois et est construite en limite de propriété (notre terrain fait 215m² !). Nous ne voulons subir aucun risque d’incendie lors des périodes de grande sécheresse.- 3. L’apport calorique du soleil.
Notre maison a été conçue comme une maison basse énergie. En hiver, lorsque le soleil est bas, il chauffe notre maison au point qu’en sa présence nous nous passons de toute autre forme d’énergie. Ce ne serait plus le cas avec des arbres faisant écran.- 4. Des alternatives de couloirs dans l’axe est/ouest existent :
– au nord du lotissement
– à une trentaine de mètres au sud de la D264, tel qu’indiqué sur la carte, existe déjà un très beau couloir végétal composé de châtaigniers, etc.- 5. L’axe ainsi recréé ne serait pas du tout en dehors de la voie de circulation puisque la longeant sur toute sa longueur.
II. Concernant les haies accompagnant les clôtures en zone UB :
Il est dit à la P172 du rapport de présentation : ” les haies accompagnant les clôtures doivent être composées d’essences locales uniquement.” et à la page 34 du règlement de la zone UB “ Les clôtures nouvelles seront constituées de haies vives”
Dans la mesure où les plantes choisies ne font pas partie de la liste des plantes exogènes envahissantes ou nuisibles, j’estime que cette contrainte doit être supprimée aux motifs suivants :
- 1. La taille et la disposition des parcelles étroites, pentues et divisées en échamps parallèles à la pente ne laissent pas beaucoup de liberté. Les haies naturelles et larges occupent trop de place en surface et n’ont pas leur place dans le lotissement en zone UB. Il faut permettre l’installation de haies occultantes se laissant tailler sur des petites largeurs.
- 2. La liberté de créativité et d’organisation de jardins privés situés sur des parcelles minuscules.
III. Concernant une aire de stockage et de traitement des déchets verts à l’Hermet
“Organiser une aire de stockage et de traitement des déchets verts à l’Hermet” (P128 du rapport de présentation)
J’estime que l’endroit est mal choisi et qu’un autre lieu devrait être retenu aux motifs suivants :
- 1. Un long et lourd passé nous a montré que cet endroit situé loin des regards et facilement accessible de la route a conduit n’importe qui à jeter n’importe quoi (métaux, plastiques, pierres, terre, meubles, etc.). La commune elle-même n’a pas toujours eu soin de gérer convenablement le lieu et ne s’est pas privée d’entasser des déchets et d’y mettre le feu.
- 2. Une bonne gestion des déchets verts demande une formation et du matériel, mais aussi l’intention de mener ces déchets à des matières organiques compostées réutilisées. Cela suppose, non pas un simple empilement des matières organiques mais la mise en place de tas de matières broyées, mélangées, humidifiées et régulièrement aérées. Des branches ou troncs d’arbres n’y ont par exemple pas leur place. Les déchets issus des élevages et des activités agricoles non plus.
- 3. La proximité de la zone résidentielle et d’une maison d’habitation à l’est du dépôt communal, mais aussi la proximité de la zone de loisir et de camping ne s’accommodent pas avec ce type d’activité à cause des allées et venues de véhicules lourds, du bruits des machines et/ou engins de manutention, des odeurs éventuelles.
En vous remerciant de m’avoir lu jusqu’ici, je vous prie, Madame la commissaire-enquêtrice, de recevoir mes sincères salutations.
Le 07/10/2018 à 20h33, David a écrit :
Madame la commissaire enquêtrice,
Nous souhaitons par la présente nous opposer à la révision du PLU de Gluiras telle que présentée dans le projet en cours (projet pour lequel l’enquête publique est ouverte), pour ce qui concerne la révision des zones et terrains constructibles dans et autour du hameau de Giffon. Nous souhaitons et proposons que les zonages et dispositions du PLU valides à ce jour (donc avant la révision soumise à l’enquête) soient maintenues et préservées. Ces demandes, requêtes et propositions sont faites en mon nom, David Gueundjian, ainsi que celui de mon épouse Valerie et de ceux de nos enfants Alexandre et Marie. Pour votre information, nous sommes tous quatre citoyens français et avons jusqu’alors toujours satisfaits à nos obligations démocratiques dans la commune de Gluiras. Nous sommes installés au bénéfice d’une résidence secondaire dans le hameau de Giffon depuis 1998.
Il nous apparait que le projet de PLU ne rend plus constructible certains terrains qui nous appartiennent, alors qu’ils l’étaient et le sont jusqu’alors. Certains de ces terrains ou parcelles nous ont d’ailleurs été vendus, directement ou indirectement, par la commune de Gluiras sur la base et au prix de leur caractère constructible, et ce de manière explicite. De plus, il nous semble que nous sommes les seuls ou principaux propriétaires fortement lésés dans le cadre de cette révision, car la majorité des changements proposés sont relatifs à nos parcelles ou terrains, ce qui pourrait indiquer le caractère discriminatoire et ciblée de cette révision.
Pour être spécifique :
- Les parcelles 447, 448, 450, 464, 1519 (pour partie) et 1520 (pour partie) sont à ce jour constructibles, et nous demandons et proposons qu’elles le restent. La perte de valeur qui découlerait de leur « déclassement » serait considérable et injuste. Nous demanderions alors à la commune de nous indemniser dans la mesure où certaines de ces parcelles nous ont été vendues par la commune pour leur caractère explicite de terrains constructibles. Leur valeur totale est estimée à environ 100’000 euros, si l’on prend comme base celle que la commune avait utilisée il y a quelques années dans les transactions concernées. L’indemnisation demandée serait alors équivalente à la différence entre cette estimation et la valeur résiduelle des terrains devenus non constructibles.
- Les parcelles 1519, 1520 et 450 nous ont été vendues il y a quelques années par la commune de Gluiras. Nous avions d’abord pu acquérir la parcelle 1520, puis avons racheté les parcelles 1519 et 450 aux primo-acquéreurs qui avaient alors abandonné leur projet. L’acquisition de ces parcelles avec nos enfants nous a permis de développer un projet de construction, respectueux du hameau et de son cachet, qui a culminé par l’obtention d’un permis de construire pour une maison (pour nos enfants) dont la construction devrait démarrer sous peu. Le permis de construire a d’ailleurs évidemment été approuvé par la mairie actuelle de Gluiras, raison supplémentaire pour laquelle nous ne comprenons pas le projet de révision de PLU. La commune nous vend des parcelles constructibles à grand prix, nous encourage à investir, nous autorise à construire, mais propose aujourd’hui de nous spolier et nous occasionner une perte financière et un dommage considérables. Il est évident que nous nous opposons au changement de PLU sur ces parcelles.
- Les parcelles 447 et 448 sont devenues constructibles depuis quelques années, et ceci nous permettait de considérer notre projet de construction dans un cadre plus large et plus flexible. Cet engagement de la commune, à l’époque, nous encourageait à considérer d’investir à Giffon et aussi dans les parcelles qui étaient vendues par la commune (1520 en particulier), du fait qu’elles étaient mitoyennes. Nous demandons donc également ici que ces parcelles restent constructibles, comme établi dans le PLU actuel (et contrairement à la révision proposée).
- La parcelle 464 est constructible depuis longtemps, et nous a été vendue lors de notre première acquisition à Giffon (nous avions acquis les parcelles 457, 1298 et 464). Elle nous avait alors été vendue comme constructible. Elle se situe également au cœur du hameau, et quelque part représente le cœur du hameau puisque la ruine encore vaillante qui s’y trouve a en son temps accueilli les enfants du hameau (comme je crois Monsieur le Maire nous l’a raconté, si ma mémoire est correcte). Nous avons depuis longtemps un projet de rénovation de la ruine, pour laquelle la commune nous avait à l’époque communiqué qu’elle pouvait faire l’objet d’une reconstruction puisqu’établie ici sur des fondations stables. Nous souhaitons et demandons que cette parcelle reste constructible telle qu’elle l’a été depuis longtemps, et du fait de son caractère central au hameau. Nous conservons notre projet de rénover ce bâtiment historique partiellement détruit.
Je me permets à nouveau de vous rappeler ici que nous avons obtenu un permis de construire pour une maison qui se trouvera dans la partie constructible des parcelles 1519, 1520 et 450, qui ont été rendues constructibles par la commune (qui les a cédées ensuite) dans le PLU en cours. Le caractère constructible des parcelles 447 et 448, qui nous appartiennent, faisait aussi partie de l’argument incitant à acquérir les parcelles mises en vente par la commune. Pour votre information, nous sommes propriétaires des parcelles 455 (constructible et batie) et 522 (non-constructible, ce que nous ne contestons et ne demandons pas).
Nous nous opposons donc au projet de révision du PLU pour les parcelles 450, 1519, 1520, 447 et 464, et nous demandons formellement que ces terrains restent constructibles dans le PLU à venir. La révision proposée est injuste, injustifiée et potentiellement discriminatoire, aux titres qu’elle propose un déclassement de terrains soit historiquement constructibles et/ou au cœur du hameau, soit rendus constructibles par la commune avant de les céder comme tels à un prix élevé, et qu’elle semble désavantager particulièrement un propriétaire du hameau (notre famille, pour des raisons que nous ignorons). Ce projet de révision nous prétérite de manière significative, et nous causerait une moins-value patrimoniale très importante (estimée autour de 100’000 euros). Elle annihilerait également des projets approuvés et anciens de développement du hameau et d’installation durable de notre famille à Giffon, particulièrement pour notre retraite à venir. Il est évident que nous prendrons toute mesure nécessaire à la défense de notre patrimoine familial (surtout quand celui-ci semble soumis aux changements d’appréciation et aux volte-faces de l’administration communale au gré des équipes), et intenterons les démarches nécessaires à notre indemnisation si ce projet venait malheureusement à être confirmé. Notre premier souhait est que le PLU actuel soit maintenu pour le hameau de Giffon et pour les parcelles dont nous sommes propriétaires, dans leur intégralité.
Nous vous sommes reconnaissants de cette opportunité de pouvoir exprimer notre désaccord, nos souhaits et nos propositions, et de tenter de faire respecter nos droits. Nous sommes naturellement à votre disposition pour toute question, ou pour vous fournir toute information complémentaire qui vous serait nécessaire. Nous serions honorés de pouvoir nous entretenir par téléphone avec vous pendant l’enquête, si vous le jugiez utile et si vos disponibilités le permettaient. Nous nous rendrons disponibles. Nous sommes conscients et navrés de la difficulté de communiquer par écrit nos inquiétudes, nos observations et nos propositions, et ainsi de vous faire comprendre l’injustice dont nous sommes victimes dans le cas présent. Nous sommes fortement affectés par ces modifications potentielles, qui représentent un volte-face injustifié de l’administration communale et la mise à mort de projets nourris et préparés depuis des années.
Nous vous remercions par avance de votre considération et de votre bienveillance.
Nous vous prions d’agréer, Madame, l’expression de nos respectueuses salutations.
David et Valerie GUEUNDJIAN
PJ : vous trouverez en pièce jointe la comparaison du PLU actuel et du projet de PLU.
Le 08/10/2018 à 16h39, gifd a écrit :
Madame,
Concernant le projet de PLU présenté, et en particulier les éléments protégés « Ruisseaux et leur ripisylve » nous remarquons un cours d’eau manquant dans le recensement et le zonage graphique desdits ruisseaux.
En effet, en secteur Nord-Est de la commune, un affluent direct de l’Eyrieux n’est pas référencé alors que ce cours d’eau présente des caractéristiques équivalentes aux autres ruisseaux du même type indiqués sur le plan de zonage. Ce ruisseau est dénommé “ruisseau de Mournet ” et ensuite “ruisseau de l’ Entraygue” jusqu’à sa confluence avec l’Eyrieux. Il prend sa source à l’Est du village entre les lieux-dits L’Hermet & Bellevue, à environ 900 m d’altitude .
Avec un linéaire important, un bassin versant caractérisé par des espaces naturels et préservés, un débit visible toute l’année, et des zones d’habitation alentour, ce cours d’eau présente tous les critères d’un classement au titre d’élément protégé.
De plus, dans sa partie Amont ce ruisseau est à proximité immédiate de parcelles protégées au titre du périmètre de protection des captages d’eau potable (zone hachurée en bleu sur le plan) , il est donc cohérent de recenser ce ruisseau dans le PLU.
Par ailleurs, une absence de classement pourrait considérablement influencer les comportements vis-à-vis de l’urbanisme et de la protection de ’environnement en créant une communication erronée sur les zones protégées et celles qui ne le seraient pas…
Vous trouverez en PJ l’extrait de plan de zonage BEAUR avec le cours d’eau en question surligné en jaune fluo.
Comptant sur votre compréhension pour donner une suite favorable à notre doléance, nous restons disponibles pour tout complément éventuel.
Cordialement
Gilles FAYARD
La Chapelle
07190 GLUIRAS
Le 14/10/2018 à 23h42, David a écrit :
Madame la commissaire enquêtrice,
Nous souhaitons renforcer et ajouter certains points à notre demande de maintien du PLU actuel pour Giffon (et donc modification du projet de PLU sous enquête), à savoir :
- Nous ne sommes pas des professionnels de la chose et nous sentons bien démunis par rapport à ce qui semble être une démarche injuste et injustifiée de la collectivité contre nous. Peut-être n’avons-nous pas bien compris les implications exactes de ce nouveau PLU, mais au stade actuel de notre compréhension, nous nous voyons fortement lésés. Nous n’avons pour l’instant pas recherché d’aide juridique pour défendre nos droits et notre patrimoine (acquis par notre travail, et non hérité), mais si vous pensez qu’il serait préférable de le faire, nous demanderons conseil rapidement.
- La motivation de modification du PLU, et la raison du déclassement de la plupart de nos terrains à Giffon, nous sont incompréhensibles : pourquoi déclasser arbitrairement des terrains que la commune avait défini comme constructibles, alors que la préservation du cachet d’un hameau se fait et peut et doit se faire par les autorisations de construire ? C’est ainsi que nous voulons que la commune défende nos hameaux, pas en nous dépossédant de notre patrimoine quelques années après avoir empoché l’argent des terrains !
- Cela fait 20 ans que nous investissons, petit à petit, pour conserver et améliorer le hameau de Giffon. Nos actions et investissements n’ont jamais défiguré le hameau ou enlevé de son cachet, bien au contraire. La démarche du nouveau PLU proposé, sans raison compréhensible ou motivation de valorisation, nous semble plus préjudiciable au hameau que le PLU actuel. Faire fuir les propriétaires en détruisant leur patrimoine ne permettra pas au hameau de survivre – à moins s’il s’agit ici de nous chasser et de privilégier certains amis ou membres de telle ou telle famille.
- Le projet proposé, et le déclassement presque systématique de nos terrains, doit malheureusement être qualifié de détournement ou d’excès de pouvoir, avec comme seule conséquence de nuire de manière importante aux propriétaires actuels (principalement nous) sans pour autant apporter aucune valeur ajoutée au hameau ou à la commune. Un résultat net négatif sans motivation raisonnable et compréhensible. Pourquoi appauvrir encore la commune en faisant fuir ceux qui l’ont valorisée, y paient des taxes, et continuent à y investir ?
- La combinaison du déclassement potentiel (injustifié) des terrains, de l’évolution des taxes locales et de la spoliation du patrimoine nous parait pousser « vers la porte » les propriétaires qui se sont occupés du hameau pendant les dernières décennies. Contrairement à beaucoup sur la commune de Gluiras, nous n’avons hérité de rien (malgré notre ascendance en partie ardéchoise), et donc toute atteinte à la valeur de notre patrimoine correspond à la destruction de valeur acquise par notre travail. Nous avons acheté nos terrains et maisons à Giffon par choix. Nous n’avons jamais dans le passé demandé quoi que ce soit quant au PLU ou autre aménagement – jamais. Nous n’avons jamais cherché à influencer les règles ou collectivités locales, autrement que par le vote à toutes les élections locales et régionales. Cette fois-ci c’en est trop : nous ne devons pas nous laisser dépouiller.
En résumé :
- Les parcelles 450, 1519 et 1520 ont été classées constructibles avant que nous en devenions propriétaires. Elles sont devenues constructibles par décision de la collectivité et la commune nous les a vendues (directement ou indirectement) à un prix élevé du fait de leur caractère constructible. La commune a créé un chemin d’accès par le nord pour les désenclaver. Nous demandons par ailleurs que ces parcelles restent constructibles de plein droit, au-delà du fait qu’un permis de construire a été accordé sur ces parcelles. Si ce projet devait être retardé pour une raison ou une autre, il ne serait pas admissible que les terrains ne soient plus constructibles alors que la commune a encaissé l’argent dans le passé. Si les terrains étaient déclassés alors la commune devrait nous rembourser ou les racheter à valeur de la transaction originelle.
- Les parcelles 464, 447 et 448 font également partie de notre patrimoine et ont été acquises (et non pas héritées) par le fruit de notre travail, et donc valorisées comme terrains constructibles. Il est essentiel qu’elles ne soient pas déclassées et que n’en subissions pas les conséquences négatives.
- La parcelle 464 correspond à une ruine qui fait partie du hameau et représente un des bâtiments du hameau. Déclasser cette parcelle qui a toujours été constructible va à l’encontre de la recherche de préservation du hameau (préservation = restauration donc pourquoi l’empêcher ?), et ne pourrait que servir à des intérêts particuliers ou connivences que nous ne voulons pas imaginer. Cela causerait également une perte de patrimoine pour nous car la ruine nous a toujours été décrite, par le vendeur à l’époque comme par toutes les administrations communales actuelles et précédentes, comme étant un des bâtiments historiques du hameau, et nous a été vendue comme telle et sur une parcelle constructible.
A nouveau, le hameau doit être préservé, et peut être préservé à travers les règles de permis de construire, pas en poussant dehors et en dépossédant ceux qui ont maintenu et préservé le hameau jusqu’alors. La collectivité ne peut pas prendre l’argent des gens comme nous et les déposséder ensuite peu de temps après pour d’obscures raisons. C’est injuste, et nous espérons même que cela peut être qualifié d’illégal si c’est le seul moyen de stopper cette injustice. Nous défendrons nos droits et le patrimoine de notre famille et de nos enfants. Les sommes en jeu sont très importantes. Nous avons acheté tous ces terrains constructibles au fil des années. Notre patrimoine immobilier est à 100% à Giffon. Nous ne pouvons pas le perdre. Nous ne pouvons pas être sacrifiés de la sorte par la collectivité.
Nous vous remercions à nouveau pour votre écoute et pour cette opportunité de faire entendre nos voix désespérées par cette tentative de dévalorisation. Il est difficile de lutter, à distance de surcroit, contre ce qui nous paraît être une injustice et un projet de PLU infondé. Nous sommes reconnaissants de votre rôle objectif sur ce dossier.
Meilleures salutations
David et Valerie Gueundjian
Résultats de l’enquête publique unique relative à la révision du PLU de la commune de Gluiras et du zonage d’assainissement réalisé sous maîtrise d’ouvrage de la CAPCA
1. Avis du commissaire enquêteur sur plan de zonage d’assainissement
2. Avis du commissaire enquêteur sur plu
3. PV de synthèse des observations sur PLU et plan de zonage d’assainissement
1 – Présidentielle
